公摊面积内容　　公摊指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。无论是多层还是高层,商品房都有所谓的公摊面积。包括：　　1、电梯井：尺寸是按照电梯选型来确定的，井壁上安装电梯轨道和配重轨道，预留的门洞安装电梯门。　　2、管道井：走各种管道的空间,有垂直的,也有水平向的,有贯通的，也有分隔的。　　3、楼梯间：容纳楼梯的结构，包围楼梯的建筑部件(如墙或栏杆)。同时它是一个相对独立的的建筑部分。联系整个建筑的交通运输。　　4、变电室：小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所。　　5、设备间：设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所。　　6、公共门厅：进入住宅后的一个较大公共空间，属于室内空间，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置。　　7、过道：住宅套内使用的水平交通空间。　　8、值班警卫室：设在小区大门口一侧的门房，警卫室外门口处还有升降栏杆。　　9、共用墙体：住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。　　除此之外，这些不会包含在公摊内：仓库、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营、自用的房屋、管理用房等不会计入公摊。　　公摊面积怎么算？　　在买房时，你不知道公摊面积该如何计算？其实，很简单，一般公摊面积可以住宅楼公摊系数为参考数值来计算。公摊面积一般是这样计算的：通常用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。当然了，这需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。具体公式如下：　　住宅楼公摊系数＝需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和。　　通常情况下，高层楼房的公摊面积大于多层。高层公摊系数一般在0.18-0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11-0.16之间。不过每个楼盘甚至楼盘中每栋建筑的情况都不一样，因此公摊面积还是需要实地测量，具体要根据房子的使用功能和相关配套情况来定，没有明确的范围标准。　　不同的公摊面积，居住的感觉也完全不同。同一面积的房子，因为公摊面积不同，使用面积也相对有差别，因此关于房屋的公摊面积的计算方式一定要掌握哦。总体来说，需分摊的共有建筑面积为整体建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除独立使用地下室、车棚、车库、警卫室（为多幢房屋服务）、管理用房、人防工程等建筑面积。

贷款买房的优点有哪些？1、攒够首付就能买房贷款买房很大的一个优势就是抢占了一个比较好的购房时机，如果是想存钱买房子，现在的房地产市场，一天一个价，存钱的速度肯定是跟不上房价上涨的速度的。贷款买房就是向银行借钱买房，前期不用投入太多资金，攒够首付就可以拥有自己的房子，这对于手里面没有很多钱的购房者来说是很大的一个福利，比如想在北京买总价300万的房子，手里有105万就可以买。2、降低购房风险银行可不是针对什么样的房子都能够发放贷款的，如今购买新房的话，很多都是期房，相信大家都比较担心购买期房的风险吧，如果是通过银行贷款购买的，银行也会考虑放贷的风险，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行对于一些风险比较大的楼盘一般都不会发放贷款的。银行除了审查你本身外，还会审查开发商，为你把关，提高购房的安全性。贷款买房的缺点有哪些？1、债务重银行发放贷款给你买房子可不是免费的，相应的购房者是需要想银行支付贷款的利息费用的，如果贷款买房，购房人要负担沉重的债务，成为房奴。成为房奴之后，购房者今后每个月在固定的时间里都需要向银行还贷款，其中就包括了很大一笔贷款产生的利息费用。按揭贷款买房属于典型的“花明天的钱办今天的事”，所以按揭付款对于保守型的人不合适。2、流程复杂如果是全款购买房子的话，购房者就不需要经过银行贷款这一步，这样购买房子的流程就要简单很多，而贷款购买房子对比之下，流程就要复杂很多了。贷款买房的流程比较繁琐，主要体现在申请贷款提交资料，银行审核，审核通过后放贷等一系列过程，时间较长。另外以后如果你想要将房子卖出去，房子的贷款还没有还完的话，不利于购房者退市。

　　1、层高　　指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。如果顶层是斜坡的屋面，那么它的层高就要按其楼板面至屋顶较低处之间的垂直距离来计算。　　2、净高　　层高减去楼板的厚度或结构层的高度的差。即：净高=层高-楼板厚度。净高通常就是购房者在室内直接测量到的高度，是入住后真正可以使用的高度空间。　　3、区别 　　层高，从字面上理解也就是一层房屋的高度。根据国家质量技术监督局和建设部联合发布的《住宅设计规范》的规定，层高是指“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离”。说到层高，我们必须将其与“室内净高”予以区分。《住宅设计规范》规定，室内净高是指“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。”室内净高和层高的关系可以用公式来表示：层高=室内净高+楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫室内净高。《商品房买卖合同》中一般是就层高进行约定，而许多买受人在交房验收时测量的是室内净高，忽视了楼板厚度。

1、风险系数不同现在房产市场，新房大多数指的是期房。购买期房的时候，我们是看不见实体房子的，而且有时候交房还要面临向开发商进行维权的风险。这就要求购房者在选择新房时具备一双“火眼金睛”，以便选择一个更加可靠的项目。有很多开发商中间某个环节出问题了。例如，项目延期交房，甚至烂尾，对于购房者来说是非常麻烦的。二手房在很多方面会出现问题，例如房屋质量，房龄等，并且选购二手房的业主会在入住之后发现渗水漏水、房屋屋顶、地面、墙面有无裂缝的情况。市政配套，水、电、燃气、暖气管道是否破裂，甚至房屋本身的地段、户型、采光等问题，购房者可以对自己未来的房子的情况一目了然。所以，不管是买二手房或新房，要了解房子各方面的风险系数。做到心中有数。2、产权风险产权是我们在购房的时候最在意的问题，如果您购买的是新房，买卖对象是开发商，而且是第一次买卖，所以产权风险较小。但是二手房就不一样了，其产权问题远远超出新房，常见的就有夫妻一方私行处置夫妻共同产业，或者是共有人未经其他共有人赞同，私自处置共有产业等等情况。往往在合同签订过户之后，还会出现其中一方或第三方建议合同无效，或要求解除合同的不合理现象。3、地段有差异选房地段很主要，许多城市的新房都建设在城市的周边，离市中心较远，也有在市区拆迁后，在其基础上建新房，价格稍微贵一些。但是二手房地段、环境等各方面都是不错的。从整体上看，二手房的地段优于新房。4、户型和外观会不同如今的社会，大家都是颜值控，对于买房来说也是，从房屋的外观和户型上看，这一点新房要优于二手房，随着时代的变革，新房的设计越来越新颖，无论是采光、户型、小区绿化都是非常吸引人的，而二手房在这方面就相差很远。5、交易流程不同新房和二手房的交易流程存在很大的差别，购买新房程序简便，如果是全款直接跟开发商签合同就可以了，贷款买房就再去银行办理相关手续，而且是由专人带着你全城办理完成。然后就可以等待办理入住。但是二手房的交易流程就比较繁琐了，查产权、签三方合同、缴纳首付、办理银行按揭、过户、领证、办理抵押、银行放贷等等。如果不通过中介，自己跑有可能一项事情就要跑好几趟。这中间的时间有时候是没有办法确定的。6、性价比不一样大部分业主购房是看重性价比的，大家都知道一般新房的价格是开发商决定的，开发商回根据地块的拿地价格、房子施工本钱、居住环境和楼盘地段未来的上升空间来拟定的，这样的楼盘价格是有很大水分的，而且开发商一般不会同意降价出售的，购房回旋余地小。再看二手房，价格是由中介和房东定价，根据房子质量、现有配套、周边新房价格和一些个人心理因素来拟定，有着较大的降价回旋余地。

一、商住两用房定义商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。二、商住两用房之优缺点商住两用房的优势是：可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。目前存在的劣势是：1、不能户口落户；2、没有学区派位，首付较高50%3、在水电费的计价标准上，商务办公房要高于住宅楼；4、住宅楼的使用年限是70年，而商务办公房只有50年；5、交易税收不同，如果是140平方米以下普通住宅楼只需交1.5%的契税（2008年11月1日后对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂调整为1%），但如果是商务办公房就要交3%的契税再加上5%的综合税，交易增值部分还要交20%的增值税；6、按揭贷款比例、年限。目前住宅按揭贷款高可达8成30年，但对商务办公房一般高只有6成10年。三、商住两用房产权商住楼是指这个楼的使用性质是商、住两用，商住楼一般是底层为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年。买房时的注意事项，其中重要的一条就是，看开发商明示的五证。五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》(或《商品房销售许可证》)。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：土地使用权出让高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。”四、50年商住两用房产权住宅与普通住宅项目的区别1、未来使用费用不确定。前者如按公建用途规定，他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。2、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而商住两用房50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。3、贷款条件的限制。购买此类房屋大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭