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估算房价需考虑的因素有哪些?可以使用哪些方法进行估算?

房屋出售 来源:象盒找房     编辑:象盒小编     2020-07-28 09:22     分享

           我们经常听见房屋出售的各种技巧,从你接受的各种信息中,你到底掌握了多少?影响二手房出售的因素有很多,但并不是每一个因素都是在我们考虑的范围内,那么面对房屋出售,我们首先需要考虑哪些因素?同时我们可以使用哪些方法进行估算?

  一、估算房价需考虑四大因素

  1、 周边房价

  参考周边房价其实就是参考所在城市周围地段的均价,以及相同位置类似房屋,包括户型、楼层、装修,以及挂牌价和成交价。

  2、 户型

  好户型向来比不好的户型价格要高,这也是旧房为什么无法媲美新房的原因,如果在房屋的布局中,卫生间和厨房面积较小,房价则可能会扣减10%。

  3、 房龄

  按照通常的情况来看,我们国家目前的房屋建筑耐久年限为50年(自房屋竣工开始计算),所以每年的折旧率为2%,这也是估价时需要考虑进去的。

  4、 楼层

  所在楼层不同,价格自然也不一样。将一、二层视为基准,五、六层则扣减3%,七层减5%,顶层减5%,而三、四层则加3%。

  除此之外,房屋的朝向,周围是否有违规搭建,小区周围配置等因素也会影响房屋的价格。若房子没有朝南的门窗,则会扣减5%,所在小区没有独立封闭,再扣减5%;如果房屋所在位置属于地产的话则加15%,小区环境配套齐全再加10%。

  二、估算房价可使用四大方法

  1、市场比较法

  挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对比调整,得出估价对象房地产的价值。

  2、收益还原法

  首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本,计算方法一般为房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

  3、成本估价法

  建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价,适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,其公式为:房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧。

  4、路线价法

  土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系,对于同一街区,土地的价值具备相对的稳定性。如果知道该街区土地的平均价格,通过临街宽度、临街深度的调整就可以得出估价对象的土地价值。

  以上就是本文的全文全部内容了,我们在二手房出售的定价问题上,首先需要考虑周边房价、户型、房龄、楼层等四个首要因素。同时我们在估算房价时也可以使用以下四种技巧:市场比较法、收益还原法、成本估价法、路线价法,最后希望各位都能够把房屋出售出去!


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