怀化市房管局：怀化市房屋租赁市场发展现状

借住“他人庭院”的酸甜苦辣

气温骤降，已至冰点。来怀化打拼快6年的陈丹，现供职于河西某酒店，是一名专业的会计。近来，他的心情如这天气一般，也低落到了冰点。租住在三角坪附近一个老小区里的陈丹，一个礼拜接到了房东的电话，电话那头，房东还算客气， “小陈啊，实在不好意思，我的房子有买主看中了，价格什么的都已经谈妥了，所以，还请你半个月内搬走。”

半个月之内搬走，这隆冬时节，上哪里去找合适的房子，加上搬家的疲累，工作的繁琐，这些都让陈丹身心俱疲。

“搬呗，还能怎么办？”陈丹无奈地告诉记者， “只怪当初自己没有签一个正式的合同啊。”

一般说来，正式的租房合同，不仅会包括租金、房租基本情况、房屋陈设、房租支付方式、租期等基本要素，还会包括像万一出现意外情况，房东需提前多久通知租客退房，以给租客足够的时间去寻找下一房源。

但有正式的合同，就不会遇到同样的问题了吗？也不尽然。

通过中介公司在太平桥附近的小区租了一套单身公寓的瞿先生，明明有正式的合同，遇到被通知提前退房的情况，不仅没有得到违约金，房东还显得理直气壮。

“按照当时签的合同，不论什么原因，房东至少应该提前1个月通知我，并赔偿1个月的房租作为违约金。现在催我马上搬家不说，违约金也不肯给。”瞿先生气愤地说， “这租房合同几乎就成了一纸空文。”

在跟房东多次协商无果的情况下，瞿先生找到了当初帮他找房子的中介公司。可中介公司工作人员却表示在帮她找到房子之后，双方的合作就结束了，至于后续发生的事情，中介公司就负不了责了。

近年来，我市相继出台多项吸引各类人才来怀化创业、工作的政策。越来越多“新怀化人”的到来从某个层面来说也刺激了我市房屋租赁市场的持续发展。但是整个房屋租赁市场管理手段滞后、运作不规范，使得租户的权益得不到保障，租房纠纷时有发生。

调查发现，目前我市专业性、规模较大的房屋租赁公司数量少，房屋租赁大多依托房产中介或者私人进行交易，登记备案率较低；租房过程中存在很多不规范行为，如泄露或不正当使用客户信息、中途退租、临时涨价等现象时有发生。

“擦亮双眼”很重要

通过走访来怀工作的朋友发现，获得房源信息，最终达成交易完成入住的，主要还是通过熟人介绍。在怀化，通过熟人的帮助，找到合适的房源，或许在心理上更有安全感，更容易被接受。

获得房源信息，除了熟人介绍这种方式，还包括了以下几种途径：通过手机租房软件、互联网找房、中介公司、街头张贴的广告等等。

通过网上找房，如今也越来越受到租客的青睐，因为，并不是每一个初来怀化的打拼者都有能够推荐合适房源的亲朋好友，有时候，还得依靠其他的手段。

如果说“熟人介绍”是较为精准的获得房源信息的方式， “网上找房”似乎就成了“碰碰运气”和需要“擦亮双眼”的游戏了。

11月下旬，来自贵州铜仁的年轻人王佳跟我市一家房屋中介公司的客户代表约在了银湾小区门口碰面，这已经是王佳半个月来第六次看房子了。

“网上发布的房源信息很多都不真实，水分很重，要么是位置有偏差，要么是房屋陈设根本没有网上说的那么好，要么就是价格相差太大，”王佳告诉记者， “在网上发布信息的，有真正的房东，也有二房东，还有中介公司，鱼龙混杂，这也是我常年租房总结出来的经验。”

但租房也不仅只有苦的地方，好的房东还是多的。

“外出工作这些年，遇到吃亏的情况毕竟是少数，总的来说，大多数房东还是不错的，”王佳说， “但还是要提醒广大租客，多了解、多询问、多比较，有时间一定要去现场看，不能只相信网上的照片。”

衣食住行，每天都绕不开。住，又是里面打交道频次最高的一项，作为租客，每天几乎有三分之一的时间，是在租住的房里度过，如果住的不安心，工作岂能安心？

梁波供职于市内某房产中介公司多年，多年的从业经验告诉他，口碑，才是一家中介公司能够生存下去的生命。

“房屋租赁也好，二手房交易也罢，我们不能说是‘只做一次买卖’，要想在这个领域有所建树，除了基本的业务素养，最重要的，就是诚信，诚信，就能出口碑。”梁波告诉记者。 “不是做成了一单，就完事了，现代的服务理念，是一个包括了售前、售中、售后的完成服务链。”

2015年9月7日，国务院出台《关于加快融资租赁业发展的指导意见》，确定了加快融资租赁和金融租赁行业发展的措施，拉动企业设备投资，带动产业升级，我国租赁业也迎来利好消息。

“创新业务模式，用好‘互联网+’，坚持融资与融物结合，建立租赁物与二手设备流通市场，发展售后回租业务”成为一时热门。

“房屋租赁市场之所以乱象丛生的一个重要原因，就是信用体系建设不完善。”梁波表示，未来住房租赁平台应全面引入“信用租房”制度，以规范中介、房东和租户的行为，有了规范，其实保护的不仅是租客的利益，也保护了房东乃至中介的利益。目前，我国部分沿海城市正在加速推进和完善房屋租赁监管平台建设。他山之石，可以攻玉，这都值得怀化这座城市借鉴。

长租也好，短租也罢，合同尤其重要

有的外来者是准备在怀化长期扎根下去的，有的则是因为工作、家庭、学习等特殊原因暂住这里的，便有了房屋租赁的长租与短租的区别，由此产生了租金支付方式、押金多少的区别。

很多人租房时也是遇到了押金被扣的情况，这合理么？平时租房，大部分情况下，押一付三比较常见，但是也有着一些押一付一的情况，对于一些刚出社会的朋友来说，一下子拿出过多的租房款确实很难。不过也是出现了很多人被坑的情况，押金被扣，房主可以不退还押金，其实正常情况下，按着合同来就好。

像陈丹和瞿先生的例子，就是合同意识不强所造成的。

律师林谷冲告诉记者，租来的公寓在之前双方应该都有合同书，若发生租房纠纷，要按照合同规定处理。房租期内，出租人保证对房屋及其附属物定期检查并承担正常的房屋维修责任，如出租人延误承租人或第三方遭受损失的，由出租人负责赔偿。

与此同时，在租期内承租人保证，对房屋不能随便改造和损坏，在租内使用不当或其它原因造成房屋或设备损坏由乙方负责赔偿。如承租人租期满把房交还甲方，要按上述合同办理，出租人应把押金退还承租人，任何一方未能履行合同，就是违反国家和地方房地产租赁有关规定，要负法律责任。

“租房前一定要签合同，签合同的时候，一定要记得仔细阅读合同，实在有不太明白的时候，就不要急着签，一定要找专业人士进行咨询。”林谷冲建议。

采访发现，有的租客愿意花更多的钱找中介公司租房，究其原因，毕竟中介公司是有门店的，万一有什么问题，还能有个地方申诉，要是碰到黑心的房东，难免不会出现收了租金人就不见了的情况。

面对网上海量的信息，租客可能会“眼冒金星”，面对中介公司，又担心价格不透明、信心不对称带来的利益受损，面对房东，又担心出现随时叫自己搬走的尴尬……

长效监管机制待建立

“要想从根本上杜绝房屋租赁市场乱象，使其规范、健康发展，还必须以立法来规范房屋租赁企业的行为，保护和约束出租方和承租人的各项权利义务，建立房地产租售市场长效监管机制。”律师林谷冲说。他建议，应积极发挥信用管理体系的作用，建立经纪机构、房屋租赁企业及从业人员等各类市场主体的信用管理体系，以“红黑名单”制度约束从业人员、出租方和承租人的行为，保护各方合法权益。

业内专家认为，发展我市房地产租赁市场是贯彻落实党中央提出的“房住不炒”政策的具体举措，是未来房地产长效机制的重要组成部分，维护和发展好房地产租赁市场关乎整体房地产市场的稳定。

当前，这些行业乱象，给行业发展带来了隐患，我们必须要防微杜渐，加强监管遏制不良问题的产生。同时，房地产租赁市场需要政府部门、行业组织、租赁企业一起来维护才能健康发展，成立一个房地产行业自律组织十分紧迫和必要。

“在未来，我们要加强行业监管，维护市场稳定，建立行业自律公约等制度，不断推动房地产租赁行业规范发展。开展诚信评价，建立黑名单制度，将按照国家有关法律法规，加快诚信评价等工作的实施，扬善惩恶，维护市场公平。”怀化市房协负责人表示，“与此同时，还要加强租赁人员管理，提升职业履职能力，针对行业人员短缺问题，借鉴国外管家式管理等先进模式为行业创新培育人才。建成行业规范网络平台，努力与政府部门监管平台进行对接，为房地产租赁企业提供权威便捷途径，为行业发展提供良好的营商环境。积极推进行业监管工作，研究出台行业监管措施。加强社会舆论引导，塑造良好职业风范。”

林谷冲认为，要加强行业重点问题的研究工作，在行业标准、行业规范等问题上实现突破，租赁市场的各个主体都要协助政府部门积极开拓租赁市场新领域，为行业企业发展提供新空间，提供新规范，构建新框架。律师事务所、行业专家等优势资源也应该利用法律手段积极化解房屋租赁的行业纠纷。（本报记者 朱帅）

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【新闻链接】租房应注意哪些方面的问题？

一、租房和买房一样，都需要仔细和耐心。租房不能急于求成，如果确定要换房子至少要提前半个月去网上或者中介公司那里找房源，要给自己留有充足的时间进行对比。

二、懂得取舍。一般来说，地段好交通好的房子租金就比较贵，租金便宜的地方一般都比较偏远。这种情况下选择房源时的时候，就要好好考虑是要花的少还是要住得好。或者看自己心里有没有想住的地方，或者寻找最优距离，最优距离就是离市区较远但是交通便利的地方，离市区较远房价一般就比较便宜。

三、注意与你合租的人有几个，如果可以尽量选择同性别的、人少的合租房间，一般来讲如果是和陌生人合租的话，互相不认识的三个人是最合适的。最好不要租住除了公寓之外那种整栋楼基本上都是租户的，安全系数不高。

四、在网上找房源最好避开房产经纪人，如果要找中介的话建议选择正规公司的中介，一定不要相信贴在电线杆上的小广告，很大程度上都是骗局。

五、看房的时候和房东接触，一定要他带着能够证明房产证、房屋出租证等证明他有权出租该房屋的材料。这样可以避免房客擅自转手出租房东的房子的情况出现。最好避开二房东。

六、看房时，记得检查线路，电器比如电热水器和空调等有没有问题。尤其是电热水器，如果使用年限太久很有可能发生爆炸。

七、确定要租房，务必要签订租房合同，租房合同上的信息越详细越好。出租时间、租金多少、缴纳方式、水电费、地址、面积和房产证编号及物业费如何缴纳等等，口头上约定的也要写上去，这样才能尽可能的保障自己的权益。

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