怀化二手房出售 共有房屋如何规避风险

有怀化房屋出售的朋友有这样的疑问，就是房主不是自己一个人，有些是有配偶的名字，或者和朋友亲戚合资购买的，那么房屋出售的时候应该如何操作呢？还有打算购买怀化二手房的朋友要注意了，一定要看清楚房主的房屋是否是单人独有的，以免产生不必要的纠纷。

房屋共有的类型有共同共有和按份共有，房屋为按份共有，共有人可自由处置各自份额；房屋为共同共有，业主出售房屋应征得所有共有人的同意。共有房屋无论是按份共有还是共同共有，交易时，均需符合正常交易条件，小心谨慎，避免出现不必要的风险和纠纷。

一、房屋共有的类型有哪些？

根据《中华人民共和国物权法》第九十三条规定：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

1.按份共有

按份共有又称分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额，分别对共有房产享有权利和承担义务的一种共有关系。

《物权法》第九十九条规定，没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割动产或不动产。也就是说，业主在出售房屋时，可以分别转让其所占有的份额部分。

2.共同共有

共同共有指两个或两个以上的共有人，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务的一种共有关系。包括夫妻共有、家庭共有财产、遗产分割前继承人共有等。

注：①按份共有人对共有房屋的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

②共有人对共有房屋没有约定为按份共有或共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。

二、房屋共有的两种类型有哪些区别？

按份共有和共同共有在产生依据、权利范围和房屋处分方式上均存在差异。按份共有因共有人的共同意志而产生，共有人可以无任何关系，如生意伙伴、几个朋友共同出资购房等；而共同共有是根据共有人的共同关系而产生的，比如夫妻共有、家庭共有财产等。

注：处分共有房屋以及对共有房屋做重大修缮的，应当经过占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。

三、房屋共有，出售时如何规避风险？

对于共有房屋，不要擅自进行交易，为避免出现纠纷等情况，需注意以下几点。

1.核实房屋产权是否为共有

可通过以下两种方式来核实房屋产权是否为共有：

（1）查看房产证：房产证“共有权人”一栏若有共有人，则为共有房屋。

（2）询问产权人婚姻情况：如果产权人已婚，房屋为婚后财产，即使产证“共有权人”一栏未显示共有，也默认为夫妻双方的共有财产。

2.按份共有房屋，共有人有优先购买权

房屋为按份共有，共有人处置（如出售）房屋时，其他共有人在同等条件下享有优先购买权，若要将共有房产出售给共有人之外的其他人时，需其他共有人签署《放弃优先购买权声明》。

3.共同共有房屋，签约时所有共有人都需到场

房屋为共同共有，共有人在未征得所有共有人同意的情况下，擅自处置共有房产，一般会被认定为无效。签约时，所有产权人均需到场，房产交易合同上卖方签字时需要所有产权人签字。

4.共有人无法到场等特殊情况，需出具证明

共同共有房屋交易时，若共有权人无法到场，需要提供相关证明，否则会导致合同无法履行或失效。

（1）共有权人无法到场，需提供《共有权人同意出售证明》和《授权委托书》。

（2）配偶无法到场，需提供《配偶同意出售证明》。

（3）若房屋为继承所得，其他共有人提供放弃证明，办理继承公证。

需要注意的是，如果业主单身，无法核实是否有共有人时，需要在房屋交易合同中进行备注，注明：甲方承诺单身，对房屋有完全处置权，如因产权问题导致无法过户，由甲方承担违约责任。

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