对于在怀化购房者而言，“小产权房”和“商品房”都是不陌生的，尤其是在房价高的今天，正因为现在房价那么贵，所以才催热了“小产权房”，因为“小产权房”价格非常便宜，甚至有可能是商品房的一半价格，那么，问题来了，小产权二手房包括哪些房屋?可以买卖吗?
一、小产权二手房包括哪些房屋?可以买卖吗?
在实际生活中，常常会听到小产权房和商品房这样的名词，可是你知道小产权二手房包括哪些吗?严格来说，小产权二手房包括：已购公房，乡产房。根据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区别对待。
一般来说，具体会有怎样的区别对待呢?请看详细讲解：已购公房就是指购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1%，就可以等同为商品房上市出售。“乡产权”，归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。
二、“小产权”难变身“大产权”
随着小产权房的火热，从而使得小产房转正的呼声也就越来越大了，然而，新《物权法》里却明确规定了，房屋属于不动产，不动产必须要经过登记。即房子并不是交付给你，你就享有房屋的所有权，它必须要经过国家规定的政府部门登记、造册、颁发证书才享有所有权。
还有，广大购房者需要明白的一点就是：小产权之所谓难转正变成大产权，就是因为登记的部门不同，大产权是国家规定的房屋土地和管理部门，而所谓的“小产权房”并不是法律规定的政府主管部门颁发的产权，因此“小产权”与“大产权”是两个明显不同的概念。
二、购买小产权房风险
1、缺少“五证”
在双方买卖交易的过程中，购房者一般都需要查审一下开发商的“五证”，而这“五证”即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。如果没有“五证”是不能办理不动产权证的，也就不受法律的保护了。
2、拆迁难补偿
尽管小产权房的价格非常便宜，然而有钱人看到它还是要远远避之，这是为什么呢?因为小产权房除了不能办理不动产权证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
3、质量难保证
在买房的市场中，之所以会有小产权房和商品房之分，就是因为小产权房的房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
4、小产权房不能抵押贷款
由于现在房价高企，因此大多数人都是通过贷款来买房的，然而，大家需要知道的一点就是：小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复。
以上就是小产权难变大产权的相关内容的介绍了，总而言之，购买小产权房虽然便宜，但是不划算，有诸多弊端。在这里提醒朋友们还是尽量不要去购买小产权房，以免财物两失。后续有更多买房咨询关注怀化房产网了解更多。
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