房东突然通知房子不能租了，房东违反租房合同，租客该怎么办?

         在大城市中，不少房东为了使房屋出个好价钱，大多数使用先租后卖的套路，二手房在定价之后不能快速的匹配到买家，于是房东就把房屋先出租，等到房屋有人看上之后就可以进行交易，但是这对于租客来说就明显不公平，租客的合法权利不能得到合理的保障，面对这种情况，租客该怎么处理呢?小编为大家整理两个相关案例，仅供大家参考：

　　【租房案例一】：

　　小东与房东签了三年租约。租期从2003年5月18日到2006年5月17日。上月底，房东突然要求小东一个月后搬出，以便其卖房，并答应将剩余的房租退还小东。在这段时间内，不少中介公司还带人来看房子。请问，小东与房东签署的租赁合同转移到下一个新房东后，同样具有法律效力吗?房东要卖房子，小东是否必须搬出去?同时，这份租赁合同中明确一条：合同经双方代表签字或盖章即生效，合同生效后，双方均须严格履行，一方违约，另一方有权要求对方履约并追究违约责任。对此，小东是否可以追索违约金?

　　【案例分析】：

　　房屋租赁期间，房东可以将出租房屋进行转让。但在房屋转让过程中，租客享有两项重要的权利，一项是优先购买权，《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”另一项是继续承租权，《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生权变动的，不影响租赁合同的效力。”也就是说，除租赁合同中另有约定外，房东将出租房屋转让的同时，附在其上的租赁合同也将一并转让，且租赁条件不发生变化。这是法定的转让，房子的买家是无权拒绝或变更的，只能按租赁合同约定继续履行。

　　至于支付违约金，是承担违约责任的一种形式，但前提是在合同中约定有明确的违约金条款，包括支付的条件、金额的计算等。如果合同中没有此项约定，则无从要求违约方支付违约金，但可以要求违约方赔偿因其违约而造成的损失。

　　【案例启示】：

　　本案中，租客可以提出行使优先购买权;也可以继续承租该出租房屋直至租赁期满;或者要求房东承担违约责任赔偿由此造成的损失，包括另行租赁同类房屋而增加的费用、搬家的费用、其他增加的费用及造成的损失等。

　　【租房案例二】：

　　小贾有一套，原准备出租，与中介和乙方签订了租房定金协议，收了6500元定金。现在小贾又不想出租了，自己住。协议中写到：约定2011年11月30日前正式签约，甲方在收取定金后，并在约定期限内不得将该房屋租给其他人，或者借故提高房价，致使本协议无法履行，否则以双倍的定金反还给乙方。小贾现在不想出租了，是否需要赔他6500元，可有方法减少损失。

　　【案例分析】：

　　律师回答：是的。这是一个订约定金合同，从对方交付6500元定金给你时已经生效，对你们双方具有约束力。你可以违约，但是要以牺牲6500元为代价来违约，即退还6500元，再向其支付6500元，也即双倍返还定金。

　　法律依据是，《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”至于是否有方法减少损失，要看你们的定金合同中有没有约定租赁期限和租金，如果没有，就没有办法;如果有，定金的约定数额不得超过租赁期限内总租金的20%。

　　比如，约定租3个月，每月租金是2000元，总租赁期限内租金为6000元，约定的定金数额只能是20%×6000=1200元，如约定6500元定金，就只有1200元具有定金效力，其余5300元无定金效力，你若违约，你应当返还6500元，再赔1200元即可，即双倍返还的部分是1200元，不是6500元。依据是《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”

　　以上就是本文的全部信息了，假如租房合约没有到期，租客突然间收到房东的退房通知，这时候就需要警惕房东是否把房子给卖出去了，面对这样的情况，租客需要及时参与谈判，利用法律的手段保护自己的合法权益，最后小编要提醒大家一句：租客在租房前期了解全部的租房信息很重要!

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